Selon l’article 26 de la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 fixant statut des notaires au Togo, « sont notariés (…) les actes constitutifs ou translatifs de droit réel immobilier tels que les ventes de gré à gré(…) d’immeubles immatriculés ».
L’acquisition d’un immeuble  (terrain bâti ou terrain nu) doté de titre foncier doit se réaliser par acte authentique devant notaire.

 Qu’il s’agit d’un morcellement ou de  mutation totale, l’achat est  uniquement du ressort de la seule compétence du Notaire.

Le morcellement ou la mutation partielle est la demande de division de titre foncier (ou de distraction dans un titre foncier) qui porte sur un immeuble déjà immatriculé dont un ou plusieurs lots ont fait l’objet de vente. Le notaire intervient pour la distraction dans le « titre foncier mère » afin d’obtenir un nouveau titre foncier établi au nom de l’acquéreur.

La mutation totale est l’ensemble des formalités qui tendent à substituer sur un titre foncier un nouveau propriétaire à l’ancien propriétaire. Elle  consiste donc à inscrire le nom ou les noms du ou des nouveaux propriétaires dans le titre foncier par rajout d’un bordereau analytique au titre.

Le notaire par définition et par opposition aux avocats, aux commissaires priseurs et aux huissiers, est un officier ministériel (exerçant une profession libéral), institué pour recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, pour en assurer la date, en conserver le dépôt et en délivrer des grosses, des expéditions et des extraits.

A la fois officier public, sous la tutelle du Ministre de la Justice, et membre d’une profession libérale, le notaire est investi de plusieurs missions dont recevoir les actes portant sur les biens immobiliers avec titre foncier (morcellement et mutation totale).

Avant l’achat

Le notaire, tenu par une obligation de conseil devra faire toutes les vérifications préalables pour que l’acte d’achat ne soit pas vicié en vue de sécuriser l’investissement immobilier de son client.

Il doit vérifier si le vendeur est bien le propriétaire de l’immeuble en se référant au titre foncier qui est en quelque sorte la carte d’identité de l’immeuble, comportant sa traçabilité, c’est-à-dire les renseignements concernant l’origine de l’immeuble, les différents propriétaires et les modes d’acquisition par eux de l’immeuble. Le vendeur peut être celui dont le nom correspond à celui inscrit dans le titre foncier ou alors une succession, représentée par un mandataire titulaire d’un mandat notarié mentionnant qu’il a reçu mandat pour accomplir ladite vente.

A cet effet, il doit demander l’état descriptif du titre foncier pour connaitre l’identité du propriétaire, la superficie et l’état hypothécaire du bien (éventuellement obtenir la mainlevée si le vendeur avait hypothéqué l’immeuble).

Le notaire requis dans le cadre de l’achat immobilier, après ces vérifications préalables, devra procéder à la rédaction du contrat de vente et du reçu de vente.

Après l’achat

Après l’achat avec la signature de l’acte de vente rédigé par le notaire, ce dernier procédera aux formalités de morcèlement (mutation partielle) ou de mutation totale du titre foncier.

Pour le morcellement, avec le reçu de vente établi par lui, le géomètre agréé devra établir le plan visé ou plan à tampon unique pour accompagner le contrat de vente à enregistrer à l’Office Togolais des Recettes (OTR). Le plan visé est  souvent dressé à l’échelle de  1/1000, pour les terrains urbains et au-delà pour les terrains ruraux.

Avec la réforme opérée à la suite du décret n° 2019-033/PR portant création et organisation du guichet foncier unique (GFU), le plan visé, anciennement appelé « trois tampons » n’est plus soumis aux « trois visas ». La procédure est simplifiée avec trois étapes : la salle de dépôt, la salle technique et le bureau de retrait et des renseignements. Le plan parcellaire avec avis favorable est donné après ces étapes dans un délai d’un mois selon l’arrêté interministériel n° 002/MEF/MVUH/MATDC/2019  fixant le délai d’accomplissement des formalités afférentes aux actes et opérations en matière foncière.

Après l’enregistrement du contrat notarié au taux de 0,9% de la valeur vénale avec le plan visé, le dossier sera déposé au guichet unique foncier pour le paiement des taxes complémentaires de 0 ,3% et des frais de bornage en vue de l’obtention du numéro de morcellement.

En zone urbaine, ces frais de bornage  sont établis comme suit :

En zone rurale, ces frais  sont établis comme suit :

La procédure de bornage contradictoire à laquelle le notaire sera convié, va consister à vérifier sur le terrain, le plan parcellaire  établi par le géomètre agréé ainsi que les limites réelles, avec les propriétaires limitrophes, du bien objet de morcellement. En effet, en même temps que se déroulent les opérations, le géomètre assermenté de l’OTR vérifie l’exactitude du plan qui a été présenté par le notaire avec la demande de morcellement. Il rectifie les erreurs le cas échéant. Le bornage sera soldé par la signature du procès-verbal du bornage et des accusés par le notaire.

Ce n’est qu’après le bornage que le nouveau titre foncier, morcellement du titre foncier mère sera délivré.
Pour la mutation, le notaire adresse une réquisition à Monsieur le Conservateur  National de la Propriété Foncière pour lui demander de muter le titre foncier au nom du nouvel acquéreur contre paiement des frais de mutation de  35.000 FCFA et  de la plus value de 7% à la charge du vendeur.

En effet,  le vendeur devra s’acquitter de la plus value, instaurée par le circulaire n°007/2019/OTR/CI relative à la perception de la taxe sur les plus-values de cession à titre onéreux de biens immobiliers d’actions ou de parts sociales et de titres miniers ou licences d’exploitation délivrées par l’Etat.

Cette plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition figurant dans le titre et le prix de vente à laquelle on applique 7% pour le bien acquis moins de 5 ans sans abattement et un abattement pour le bien de plus de 5 ans.

Dès lors qu’il existe un titre foncier, l’achat immobilier créée moins de risques juridiques qu’une transaction immobilière  sans titre foncier. Le notaire requis par l’acquéreur, devra faire les vérifications préalables et faire les différentes formalités de mutation ou de morcellement précitées pour protéger le droit de propriété de ce dernier.

Me Komi TSAKADI, Notaire