L’acte notarié est un acte reçu par le notaire. Il présente des différences avec l’acte sous seing privé et a des avantages indéniables ainsi qu’un coût.
Le nouveau code foncier et domanial ne l’a pas défini mais lui a donné une grande importance dans la procédure de création de titre foncier.
Il existe deux grandes catégories d’actes juridiques : l’acte sous seing privé et l’acte authentique.
Le premier est signé entre particuliers, avec l’intervention ou non d’un juriste autre que le notaire. En effet, c’est un acte passé sous simple signature sans l’intervention d’un officier ministériel (notaire) et qui, sauf exceptions prévues par la loi, n’est soumis à aucune condition de forme autre que la signature des parties à l’acte. Il est la preuve écrite établie par les parties elles-mêmes.
L’acte authentique quant à lui est rédigé par une personne spécialement habilitée par la loi : le préfet, le maire, le juge ou le notaire. L’acte notarié est une forme d’acte authentique. Il est parfois obligatoire.
Mais toute personne peut souhaiter déposer au rang des minutes d’un notaire, un acte sous seing privé afin de lui conférer une certaine authenticité en raison des avantages attachés à l’acte notarié. L’acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire devient un acte notarié. Tel est le cas des reçus de vente ou contrat de vente pour l’achat de bien immobilier déposé au rang des minutes de notaire.
L’acte notarié présente de nombreux avantages et des qualités qui fondent sa supériorité sur l’acte sous seing privé :
–l’engagement professionnel du notaire : le notaire est nommé en conseil des ministres par décret sur proposition du ministre de la justice. Ses actes sont donc les seuls à bénéficier de la garantie de l’Etat. En outre le notaire est soumis à une déontologie très rigoureuse : il est au service de ses clients, à qui il doit un devoir de conseil absolu et dont les intérêts doivent toujours primer les siens. Il lui est fait interdiction d’avantager un client au détriment de l’autre. Dans une vente, le notaire doit le même conseil à chacune des parties : sa déontologie l’oblige à rédiger des actes équilibrés.
Au Togo, la profession est réglementée par la loi n° 2001-009 du 16 novembre 2001 fixant statut des notaires du Togo.
–force probante supérieure : elle confère un caractère incontestable aux faits énoncés et constatés par le notaire. Il fait foi de sa date et de son contenu jusqu’à preuve contraire qui ne peut être apportée que dans des conditions très strictes.
-force exécutoire comme un jugement : l’acte notarié produit, pour les obligations qu’il contient, les effets d’un jugement définitif. Il n’a pas à être validé en justice.
La création de titre foncier se fait aujourd’hui par deux voies : la voie administrative et la voie notariale. La voie judiciaire avec confirmation de vente étant supprimée.
En ce qui concerne la voie notariale, une pratique se développe actuellement qui consiste à voir des démarcheurs, des agents immobiliers, des géomètres… se présenter chez le notaire avec l’acte de vente sous seing privé pour demander la délivrance d’expédition en vue de continuer la procédure de création de titre foncier. Dans ces conditions, le notaire n’est pas en mesure d’assurer la sécurité de l’acte notarié. Or l’acte notarié institué par le nouveau code foncier est supposé cicatriser « la plaie foncière » causée par les nombreux litiges fonciers devant les juridictions et dûs en partie à des actes sous seing privé de vente.
Le notaire qui a eu à recevoir le vendeur et l’acquéreur et rédiger l’acte notarié de vente (contrat de vente) est à même de sécuriser la transaction en faisant les vérifications préalables, suivre le dossier jusqu’au titre foncier et gérer les difficultés diverses.
Ça ne sert à rien d’avoir supprimé les jugements de confirmation de vente pour demander au notaire de faire la même chose en prenant juste en dépôt les reçus de vente sans le contact des parties (vendeur et acquéreur) et délivrer des expéditions.
Les rédacteurs du code dans l’article 9 du sous-titre III, aurait dû définir l’acte notarié comme tout acte translatif (contrat de vente) établi par le notaire si l’objectif de ce code est de prévenir les conflits immobiliers et la persistance de ces conflits devant nos juridictions.
Le recours à l’acte notarié (contrat de vente notarié rédigé par un notaire) est à même de protéger l’acquéreur. Il est donc souhaitable que ce dernier se présente chez son notaire avec son vendeur, que de venir chez le notaire ou d’envoyer des géomètres ou des démarcheurs de tout genre avec un acte sous seing privé après l’achat pour le déposer au rang des ses minutes et demander des expéditions.
De plus lors du bornage contradictoire qui intervient après la publication de la demande d’immatriculation dans le journal officiel et qui consiste à vérifier sur le terrain, le plan parcellaire (“les trois tampons” ou plan à tampon unique) ainsi que les limites réelles, avec les propriétaires limitrophes du terrain, objet de l’immatriculation, le notaire peut signer le procès-verbal de bornage et les accusés (vendeur, acquéreur, limitrophes) et est à même de suivre le dossier à la Conservation foncière jusqu’à la création du titre foncier.
Le recours au notaire a un coût, notamment, les rémunérations, en principe réglementées par un tarif légal. Il est donc nécessaire que l’Etat révise ce tarif, pour réglementer et uniformiser les émoluments des notaires dans le cadre des ventes-immatriculation afin d’éviter la délivrance des « actes notariaux » contre de modiques sommes, par certains confrères ou que ces derniers soient obligés de négocier au rabais leurs émoluments.