La fiscalité est définie comme l’ensemble des impôts et taxes frappant les activités d’un secteur donné. C’est ainsi que l’on parlera de fiscalité immobilière.
La fiscalité immobilière est donc l’ensemble des impôts et taxes qui frappent la propriété, les activités ou transactions immobilières. Cette fiscalité regroupe :
La fiscalité du titre foncier sera réduite à l’étude de l’imposition de l’immatriculation, de morcellement et de mutation du titre foncier.
Le titre foncier est le document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire. Son détenteur est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire du terrain concerné sauf à être exproprié par l’Etat pour cause d’utilité publique moyennant indemnisation.
Juridiquement parlant, c’est une feuille ouverte des livres fonciers tenus par le Service de la Conservation foncière, chargé d’assurer la garantie des droits réels qu’on possède sur un immeuble.
Ces trois formalités de titre foncier (immatriculation, morcellement et mutation) sont soumises au paiement des droits d’enregistrement qui sont de deux sortes : les droits fixes et les droits proportionnels, au paiement de taxe foncière et paiement de la plus-value.
L’immatriculation est l’ensemble des formalités qui, en tendant à la création d’un titre foncier, a pour objet de soumettre un immeuble au régime des livres foncier selon l’article 213 du code foncier.
Cela implique le payement des impôts et taxes, notamment : les droits d’enregistrement, les droits de timbres (1500 F par page) et la taxe de la conservation foncière.
Avec l’ordonnance n° 2020-005 portant loi de finance rectificative pour la gestion 2020 et relative aux mesures d’accompagnement d’ordre fiscal et douanier liées à la pandémie du 30 juillet 2020, les frais d’enregistrement proportionnels pour l’immatriculation sont ramenés de 5% à 1 ,5% de la valeur vénale donnée par l’OTR.
Le morcellement est l’ensemble des formalités qui, en cas de division d’un immeuble immatriculé, tendent à faire créer pour chaque lot ou portion d’immeuble un titre foncier nouveau et distinct selon l’article 276 du code foncier.
Le morcellement est donc la demande de division de titre foncier (ou de distraction dans un titre foncier) qui porte sur un immeuble déjà immatriculé et dont un ou plusieurs lots vont faire l’objet de vente ou de donation ou de partage.
Avec l’ordonnance n° 2020-005 portant loi de finance rectificative pour la gestion 2020 et relative aux mesures d’accompagnement d’ordre fiscal et douanier liées à la pandémie du 30 juillet 2020, les frais d’enregistrement proportionnels pour le morcellement sont ramenés de 3% à 0,9% de la valeur vénale donnée par l’OTR.
A cela, il faut ajouter les droits proportionnels de la conservation foncière de 1% à payer au moment du dépôt du dossier au guichet unique.
La procédure de mutation totale est l’ensemble des formalités qui tendent à substituer sur un titre foncier un nouveau propriétaire à l’ancien propriétaire selon l’article 271 du code foncier.
La mutation du titre foncier consiste à inscrire le nom ou les noms du ou des nouveaux propriétaires dans le titre foncier par rajout d’un bordereau analytique, soit en cas de mutation totale (vente immobilière) ou mutation après décès (liquidation de succession) ou donation.
Pour la mutation, depuis l’arrêté n° 220/MEF/SG du 20 novembre 2018 portant institution d’un droit forfaitaire sur les opérations de transfert de propriété, il n’est appliqué qu’un droit forfaitaire d’un montant de trente-cinq mille (35.000) francs CFA, représentant les droits d’enregistrement fixe et de timbres et les droits de conservation foncière sur toutes les opération de mutations totales d’immeubles.
Par contre, lors de la mutation du titre foncier, le vendeur devra s’acquitter de la plus value, instaurée par le circulaire n°007/2019/OTR/CI relative à la perception de la taxe sur les plus-values de cession à titre onéreux de biens immobiliers d’actions ou de parts sociales et de titres miniers ou licences d’exploitation délivrées par l’Etat.
Cette plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition figurant dans le titre et le prix de vente à laquelle on applique 7% pour le bien acquis moins de 5 ans sans abattement.
Et pour le bien de plus de 5ans, il y a un abattement de 20% si c’est construit . Mais on ajoute 15% de la valeur d’acquisition avant cet abattement.